שולחן עגול בנושא: כיצד הצבא כמנוע פיתוח אזורי מעצב את שוק הדיור? 22.5.17

 

מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ערך שולחן עגול בנושא:

כיצד הצבא כמנוע פיתוח אזורי מעצב את שוק הדיור?

22 במאי, 2017

 

מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ערך בתאריך 22 במאי 2017 בבינתחומי הרצליה שולחן עגול שכותרתו: "כיצד הצבא כמנוע פיתוח אזורי מעצב את שוק הדיור?". המפגש נערך בהנחיית: ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן וד"ר נילי שחורי, מתכננת ערים והשתתפו בו בין היתר: פרופ' אמנון להבי, דיקן בית ספר רדזינר למשפטים ומנהל אקדמי מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה; טל אוחנה, סגנית ראש מועצת ירוחם; תא"ל במיל' ניסים פרץ, מנכ"ל נתיבי ישראל, לשעבר ראש מנהלת מעבר צה"ל לנגב במשרד הביטחון; יונת מרטון-רזון, סגנית בכירה לראש מינהל המעבר דרומה בפועל במשרד הביטחון; אדר' רון רוזן, שותף, ליננברג רוזן אדריכלים וד"ר זאב לרר, הפקולטה למדעי הרוח, אוניברסיטת תל אביב.

בשנת 2007 החליטה ממשלת ישראל לבנות מחדש שלושה בסיסי ענק בנגב כמהלך לאומי שיועיל לא רק לצבא, אלא גם למגזר האזרחי. עשור אחרי, בחנה ד"ר מירב אהרון-גוטמן את השפעת הקמתה של עיר הבה"דים על שוק הדיור בירוחם, בהתבסס על ניתוח שוק הדיור בירוחם ובאמצעות הדמיה בתלת מימד. במחקר שנערך במימון ובתמיכת מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה נמצא כי דיור והגירה חיובית של בני המעמד הבינוני המשרתים בצבא לא הפכו למשאב: עיר הבה"דים לא הפכה לנכס חברתי ומרחבי בתחום הדיור ליישובים הסמוכים, ותרומתה לצמיחתם היתה מוגבלת.

הבנתה של עיריית ירוחם שעיר הבה"דים אינה מייצרת טובין דיוריים הובילה להקמה ראשונה בישראל של שכונה צבאית ביזמות עירונית - צהלה בירוחם באמצעות החברה הכלכלית של העירייה. בסיוע משרד הביטחון רוכשת החברה מגרשים ללא מכרז, בונה ומשווקת אותם לכוחות הביטחון. בשורה התחתונה, ירוחם קונה ביוקר כרטיס המבטיח את מקומה ברכבת הפיתוח האזורית.

עם זאת, המציאות מתגלה כמורכבת יותר: מחד, האסטרטגיה נתגלתה כאפקטיבית ושכונת צהלה בירוחם מושכת קבלנים ויזמים המבקשים ליהנות מאפקט ההילה שלה ולמכור בתים לתושבים מקומיים ואחרים, המעוניינים לגור בקרבתם של אנשי הקבע. תהליכים אלה מובלטים בעיתונות הכלכלית, אשר הופכת את ירוחם ל"דבר הבא" בשוק הנדל"ן בישראל, וליעד למשקיעים. מאידך, המחקר מצביע על פער ניכר בין המציאות בשטח, לבין מראית העין שמציגים בעלי העניין והעיתונות הכלכלית. הוא מבקר את דרכי ניתוח שוק הנדל"ן בירוחם, במיוחד על ידי העיתונות הכלכלית. המחקר מגלה שרוב העסקאות בירוחם מתרכזות באזורים הוותיקים של העיר, אשר מכפילים ומשלשים את ערכם משנה לשנה, אולם בפועל העיר אינה נהנית מתנופת פיתוח אמיתית.

ד"ר מירב אהרון-גוטמן, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי הערים, הטכניון, שהציגה במפגש את עבודת המחקר שערכה התייחסה לבניית השכונה הצבאית צהלה בירוחם על ידי החברה הכלכלית ואמרה: "ירוחם מעולם לא הייתה ישוב מנומנם, היא לא נמנמה אף פעם, היא הייתה פרו-אקטיבית ולקחה אחריות על הגורל שלה". עוד אמרה כי "ככל שהצבא מאמץ את ההגיונות של השוק, כך היכולת שלו לפעול מחוץ לאזורי הביקוש הולכת ויורדת".

תא"ל במיל' ניסים פרץ, מנכ"ל נתיבי ישראל, לשעבר ראש מנהלת מעבר צה"ל לנגב, משרד הביטחון, אמר במפגש: "מהלך לאומי כזה אסור להעלות אותו לשולחן הדיונים אחרי שנתיים, זה לא הגיוני, האכלוס של קריית ההדרכה הסתיים לפני חצי שנה. האנשים שם חיים מקדנציות, אין יציבות בכלל... צריך להסתכל היום בראייה של 10 שנים קדימה על התקשוב והמודיעין... אני חושב שהבשורה תהיה הרבה יותר לחיוב".

טל אוחנה, סגנית ראש מועצת ירוחם, אמרה: "עמרם מצנע הוא שיזם את שכונת צהלה, שכונה צבאית, אבל היה ברור שמי שמוביל אותה היא החברה הכלכלית. הבנו שהביקושים לא יגיעו רק מאנשי קבע העוברים דרומה, אלא שצריך להרחיב את ההגדרה ולהחיל עליהם את אותה ההטבה שאותה קידמנו - פטור ממכרז, ואנחנו עדיין מאמינים בדיור להשכרה. אנו מקווים שזה יקרה, אבל אנחנו לא תולים יהבנו בדבר. ירוחם תצליח או לא תצליח בזכות האנשים שחיים בה היום. יש ריבוי טבעי, קורים דברים שאין להם קשר. המחקר מראה זאת בבירור, המשקיעים ראו את ההשקעה בדירות להשקעה וירוחם דורגה ראשונה. במי זה פוגע? בדור השלישי והרביעי ומנגנון ההורשה שלהם לא פועל".

יונת מרטון-רזון, סגנית בכירה לראש מינהל המעבר דרומה בפועל, משרד הביטחון, הגיבה במפגש למחקרה של ד"ר אהרון-גוטמן ואמרה: "במסגרת המעבר של צה"ל לנגב יש 7,000 אנשי קבע ושאלנו את עצמנו במשרד הביטחון מול מה אנחנו עומדים. 7,000 אנשי קבע ישרתו ויתווספו לשרת בנגב. האם אנחנו יכולים להגיד את זה כהבטחה, כיעד שברור שיקרה? כן... סימן שאלה- האם הם יעתיקו את חייהם אל הדרום? את זה אנחנו לא יודעים. הוא יכול לנסוע כל יום אל מקום העבודה שלו או לגור קרוב אליו". עוד אמרה כי "עד היום עברו מקריית ההדרכה לגור בשכירות בנגב מבית קמה דרומה, 44 אנשים בשכירות, 6 רכשו עצמאית, 19 רכשו בפרויקט, סה"כ 69 עברו לנגב או קנו בית ו-28 נמצאים בתהליך. כשאני מסתכלת אני רואה 69 אנשים שמהווים 23 אחוזים. עם כל זה שאני אומרת רגע, חכו צריך לתת כמה שנים, אנחנו כבר רואים שיש הצלחה יפה ואנשים נותנים אמון בנגב".

ד"ר אפרת טולקובסקי המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן אמרה לסיכום: "צבא כפרוייקטור זה לא דבר שמובן לי מאליו. אני ככלכלנית לא אוהבת שארגונים מתרחבים, גופים שהחזיקו את הדיור לצורכי רווח".

 

סיכום דיון

מצגת: מירב אהרון גוטמן

גלריית תמונות